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滨江集团小心翼翼地驶过了2025年。
房企最重要的指标已不是销售规模，但滨江集团还是把及格线设在了1000亿。
达成这一目标的依靠，仍是该公司“难离难舍”的大本营根据地杭州。
从近几年市场表现来看，杭州的确是个风水宝地，但当区域市场情绪不再高涨，当政策利好程度不及预期，滨江集团能否继续保持平稳？
杭州一隅
过去一年，滨江集团全口径销售面积为274万平方米，全口径销售金额1017亿元，权益销售金额477亿元，权益销售金额仅占总销售金额的46.9%。
观点新媒体获悉，2025年滨江集团在售楼盘合计90个。其中，拥有100%股权的楼盘为12个，大于等于50%的楼盘为33个，其余45个楼盘占比均小于50%。
总体来看，滨江集团偏向合作开发模式。
参考同样深耕杭州的绿城中国，权益占比也不高：2025年1-12月全口径销售面积为1208万平方米，全口径销售金额2519亿元，其中归属于绿城集团的权益金额1040亿元。
无论哪种选择，取决于两家企业的发展方向与布局策略，而滨江集团与绿城中国只是有着相同的基地，发展路径实际大不相同。
从土储说起，据观点新媒体不完全统计，绿城中国2025年在公开市场累计获取超40宗地块，覆盖上海、杭州、苏州、广州、南京、西安、深圳等城市。
而滨江集团全年新增26宗地块，其中有23宗位于杭州地区，2宗位于金华地区，1宗位于湖州地区，单一区域占比十分之高。
土储布局进而影响到企业整体的销售情况。以上海为例，12月前三周，上海地区商品住宅成交面积75.76平方米，环比回升22.49%，同比回升1.19%；商品住宅成交套数为7763套，环比回升25.47%，同比回升10.79%。因此，在上海有更多布局的绿城中国销情相对较好。
杭州作为新一线城市，2025年呈现“脉冲式”回暖态势，关键节点处于3月、6月、9月及11月。
例如11月，杭州单月销售面积升至63.48万平方米，超越同期的广州、北京、深圳，这主要源自供应端的集中放量——约50个项目入市，且纯新盘占比近四成。
从全年来看，2025年，杭州新建商品房住宅成交总金额约为1895亿元，成交套数约3.82万套，成交面积约531万平方米，成交均价约3.57万/平方米。
具体到楼盘销售上，市场数据显示，杭州年度单盘销售套数TOP5依次为滨杭滨纷城2466套、云湖之城1033套、和萃揽悦园1015套、沐云川951套、时舟里879套；单盘销售金额TOP5分别为云湖之城、奥映鸣翠府、咏湖雲庐、云澜月华、云启钱湾，成交金额分别为62.32亿元、61.63亿元、45.81亿元、43.77亿元、42.30亿元。
表上9个楼盘中（云湖之城2次上榜），由滨江集团参与开发的楼盘占比50%。
拉近镜头对准滨杭滨纷城，从数量层面看，这是滨江集团2025年的销冠，年内销售套数2466套，销售金额38.26亿元。
资料显示，2023年6月，滨江集团通过杭州产权交易所以23.25亿元价格受让杭州地铁开发有限公司持有的“北鸿置业”100%股权及对应债权，后者持有北瑞置业51%股权，而北瑞置业为滨杭滨纷城所在地块的开发建设主体。
观点新媒体获悉，该地块最初由杭州地铁于2022年6月获取，开发主体的股权交易之后，指向的是滨江集团首次联合杭州地铁开发TOD项目。
该项目体量约63万平方米，为地铁车辆段上盖TOD，南北向纵跨杭州地铁9号线兴元路站和康信路站。
2024年12月，滨杭滨纷城正式开盘，首开均价约为1.76万元/平方米，现场1308组家庭登记，中签率19.88%，当天260套房源全部售罄。两天后，滨江集团加推264套。
截至2025年12月，滨杭滨纷城实现15开15罄，累计销售3508套。
销售套数领先的主要原因，一是滨杭滨纷城1.76万元/平方米均价在杭州均价4万新房市场里格外抢眼，二是送车位、送家装等营销手段，因此也被调侃为“冲量盘”。
金额层面，滨江集团2025年销冠是奥映鸣翠府，累计销售额约61.6亿元，与杭州单盘销售金额TOP1云湖之城相差6900万元。
2024年11月，滨江集团以总价39.54亿元、楼面价4.82万元/平方米竞得奥映鸣翠府所在地块，后与绿城中国联合开发。
与主打“冲量”的滨杭滨纷城不同，奥映鸣翠府位处杭州奥体板块，有消息称参观奥映鸣翠示范区、样板房需要验资500万，该楼盘面向的客户群体一目了然。
2025年7月，奥映鸣翠府迎来首开，均价约8.7万元/平方米，当日登记605组，综合中签率12.23%，推出的74套房源全部售罄。
奥映鸣翠府共计四度推盘，前三次均实现售罄；截至10月28日，加推的四批次线上选房未售罄，仍剩余5套房源，中签率也从首开的12.23%升至四开的39.34%。
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溢价抢地
另一角度看，这种表现也是年内拿地动作不断加快、拿地金额不断上升的结果。
2025年，滨江集团新增涉宅土地26宗，全口径拿地金额487亿元，新增土储面积138万平方米，新增货值全口径金额850亿元；权益拿地金额为391亿元，总估货值约670亿元。
据此测算出毛利率约为42%，但扣除建安成本、税费、营销费用之后，毛利率还需要下探一定程度。
具体来看，26宗宅地中，有24宗为滨江集团在土拍市场中竞得，余下2宗则从金华城投手中购得。
2月10日，滨江集团发布公告称，新增4个来自金华城投的土地储备项目，其中便包括总价3.31亿元的婺城区商住地块和总价4.57亿元的金东区纯住宅地块。
回顾滨江集团2025年在土拍市场表现，观点新媒体注意到，除了12月2日以底价13.61亿元竞得杭州滨江区浦沿单元地块之外，其余所有地块都是溢价成交。
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其中，溢价率最高地块为4月22日拿下的杭州萧山区湘湖板块XS160101-01地块，容积率仅1.1。彼时，滨江与10余家房企竞争，经过115轮后以高达74.4%溢价率成功拿下，总成交价13.6亿元，成交楼面价1.93万元/平方米。
5月26日，该项目发布规划，拟建设10幢6F叠墅，26幢4F联排，叠墅面积段为186-248平方米，排屋面积段为240-364平方米。约3个月后，项目定下案名“鸣涛里”，由滨江与保利、建杭、兴耀联合开发。
溢价率同样冲击到七成以上的还有1月24日以54.56亿元竞得的杭州拱墅区湖墅单元GS0201-R21-05地块，楼面价64834元/平方米，溢价率达到71.25%，刷新了杭州楼面价纪录。
该地块是民生药厂地块最后一宗宅地，而民生药厂地块共分5宗子地块，其中3宗为宅地，早前出让的2宗宅地分别为颂映传麒府、霞映锦绣里。不同于其他两宗地块，该地块也是湖墅单元首个不限价地块。
此外，2025年上半年，滨江集团在土拍市场引起关注的另一次出手便是3月25日拿下杭州滨江区西兴单元BJ030102-25地块，即水电新村地块。
据悉，该地块也吸引了十余家房企报名参与竞拍，其中包括以中海、华润为代表的央企，以绿城、滨江为代表的本土房企以及以建发为代表的外省国企，在挂牌阶段也已经历了5轮报价。
现场竞价72轮后，最终成交价为52.03亿元，溢价率69.86%，楼面价7.74万元/平方米，打破了不久前滨江集团自己刷新的杭州涉宅用地成交楼面价纪录，后续与建发、金茂联合开发。
水电新村地块的营销也延续到了2026年1月5日，滨江集团公开面向全球征集项目案名，并设置多项奖金或奖品以引起市场关注——难免不让人细想，在当下市场环境，仍然溢价拿地、连造地王的背后是什么商业逻辑？
从客观因素看，近些年来，杭州加速产业转型升级，重点布局数字经济，出现了“科技六小龙”等企业，同时带动大量人才和企业往杭州聚集，当地土地需求迅速升温，核心地段也随之催生出杭州地价“天花板”。
房企之所以在杭州等城市高价拿地，其实是看中了高端市场的需求和去化，再加上杭州政策放松得比较早，二手房去化快，相应地一步步推动住房消费升级。
从滨江集团自身战略布局来看，2025年进一步收缩战线，继续抢占杭州核心区域，全年新增26宗地块中，位于杭州地区的就占了23宗，其余2宗位于金华地区，1宗位于湖州地区。
整个2025年，杭州涉宅土地出让金额1420亿元，滨江集团投资全口径金额470亿元，占比达到33%；全市出让涉宅土地92宗，滨江集团参与其中60宗，参拍率为65%。
此外，2025年杭州一共16个板块刷新原有土地单价，其中6个板块由滨江集团刷新；全年出让土地中有6宗土地楼面地价超过5万元/平方米，滨江集团获取其中3宗；有4宗土地金额超过50亿元，滨江集团获取其中3宗。
而在杭州之外的上海，滨江集团止步于土地参拍环节，未曾成功带走一幅地块。
小心驾驶
2023年底，滨江集团给下年制定的新战略是“主动卧倒、匍匐前进”。
匍匐前进了一年后，戚金兴又自述，在很多房企都受重伤的同时，滨江集团受的只是轻伤，并把2024年视作滨江集团成立32年来最令人满意的一年。
2024年全年，滨江集团实现全口径销售额1116.3亿元；实现营业收入691.52亿元；利润总额59.34亿元，同比增长17.85%；净利润37.91亿元，同比增长32.94%。
2024年的表现让滨江集团对2025年更为乐观，直言“已经做好马上站起来的准备”。
从匍匐前进到站起来，再到2026年初最新提出“做好了冲锋的准备”，实际情况是否如此？
2025年，滨江集团全年销售1017亿元，达到了年初定下的千亿目标。不过，当初定下目标时也设置了比较大的浮动值，预估销情会在750亿元到1250亿元之间。
与自身过往销售状况来看，滨江集团还没有完全从整体市场下行中脱身。
2021-2025年，滨江集团销售额依次为1691亿元、1539亿元、1534亿元、1116亿元、1017亿元，降幅分别为8.99%、0.32%、27.25%、8.87%；2021年到2025年的整体降幅则为39.86%。
据国家统计局公布的全国房地产市场基本情况，同样是自2022年起，全国新建商品房销售面积及销售额均呈连年下降趋势。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
同时，观点新媒体注意到，除2023年之外，2021年至2025年全国新建商品房销售额降幅明显高于销售面积降幅。
其中，2024年两项数据差值最大，为4.2个百分点，后在2025年收窄至3.3个百分点，可见市场仍在通过“以价换量”策略维持去化。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
另外，从观点指数监测的2025年样本企业销售情况来看，88个样本企业累计实现权益销售金额22523.61亿元，市场呈现出明显的头部集中效应。
具体来看，央国企占据销售表现的第一梯队，中海地产、保利发展和华润置地权益销售金额分别录2140.45亿元、2000亿元以及1592.8亿元；招商蛇口和绿城中国紧随其后，为1323亿元、1040亿元。
与2024年同期对比，权益销售金额排名前五的企业并没有太大变动，前三仍为中海地产、保利发展和华润置地，第四、第五则为万科和招商蛇口。
但从具体的权益销售金额来看，2025年前五企业都出现了同比下降，降幅分别为24.83%、21.41%、11.53%、12.15%以及14.05%。
销售额之外，2025年前三季度，滨江集团录得营业收入655.14亿元，同比增长60.64%；实现净利润23.95亿，同比提升46.6%；实现扣非净利润23.92亿，同比提升60.38%；营业净利率为6.21%，同比拔高了1.87个百分点。
现金流方面，则出现了耐人寻味的矛盾。
从账面上看，2025年前三季度，由于维持较强的拿地力度，支付土地款不断增加，滨江集团经营活动产生的现金流量一直处于净流出状态，经营现金流净额分别为-61.2亿元、-89.65亿元以及-79.53亿元。
事实上，滨江集团所面临的现金流净流出困局早在2024年就已有此迹象。
2024年前三季度，滨江集团经营现金流净额为-14.07亿元，较上年同期下降105.04%，为近4年来这项数据首次净流出。
但2025年5月底，滨江集团公告了一个“百亿理财”计划，将使用总额不超过100亿元的暂时闲置的自有资金进行委托理财，以增加资金收益。
一边是净流出规模不断扩大的现金流，一边宣布使用100亿元闲置资金进行理财，看来房产开发之外，滨江集团也想寻找额外的“赚钱”机会。
不过，截至2026年1月，滨江集团仍未就理财计划相关进展作出披露，未来时机尚待市场观察。