【新动作】李嘉诚撤退 九龙仓抢地王

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李嘉诚撤退  九龙仓下注

来源：《投资时报》

文｜《投资时报》记者  贺雷

2015年初，北京又诞新地王。

九龙仓联合招商地产、北京华润曙光房地产开发有限公司及深圳平安不动产有限公司，以总价86.9亿元，竞得位于北京市丰台区的两宗地块。九龙仓再次与“地王”挂钩。

一边是李超人出售内地物业套现近800亿港元，而世纪性大重组又引来大家对中国内地投资前景的阵阵担忧；一边却是又现二次交班架式的九龙仓加速布局内地，5个国际金融中心项目开始相继落成，意欲大规模复制其“海港城”的成功，实现业绩倍增。港资的“一退一进”，耐人寻味。

发掘新增长点

上世纪80年代，世界船王包玉刚敏感的意识到改革开放给香港带来的机遇，决定“弃舟登陆”，入驻九龙仓，投资于当时并不红火的房地产业，兼营酒店和交通运输。

1980年包氏出任九龙仓主席后，将“稳定就是一切”的信条带给了这家老牌企业，“宁可少赚钱，也不去冒险”，九龙仓从此选择了一个长期稳定的盈利模式，为以后的发展奠定了坚实根基并创造愿景。

时至2013年，九龙仓核心盈利达到113亿港元，超过这家公司1982年的市值4倍有余。而2012年时，股东应占盈利更高达470亿港元，若在30年前，这是任何人都不敢想象的。

在九龙仓的业务板块中，投资物业、发展物业和物流为其提供了主要的营业盈利。

投资物业即商业地产，包括香港的海港城及时代广场、荷里活广场、山顶物业组合及其他香港物业、上海会德丰国际广场、大连和重庆的时代广场、大上海时代广场、成都时代·奥特莱斯以及将相继落成的5个国际金融中心等，这些是九龙仓发展自持的投资物业，赚取租金收入。

发展物业是九龙仓的销售物业，目前主要集中在中国内地市场，有分布于15个城市的超过1100万平方米的土地储备。物流部分，即九龙仓的现代货箱码头，它在多个重点港口都有资产，他们认为这是未来数十年全球货运最蓬勃的海岸线。

在九龙仓的物业组合中，投资物业是其主要核心业务，也是盈利最稳定的一环。除2008年受到金融危机影响外，九龙仓投资物业的总营业额和盈利额自2004年以来一直持续增长。

2013年，其投资物业的总营业收入达到126.31亿港元，增加13%；盈利亦增长13%，至93亿港元，占九龙仓总营业盈利的70%。

通过多年来的创优增值及不断投资，九龙仓的投资物业组合于2013年底的账面值达2610亿港元，跻身全球由上市公司持有的五大物业组合之列。九龙仓的长线投资物业在租金收入和资本增值两方面为股东创造了巨大的财富。

而在九龙仓的投资物业中，香港海港城及时代广场，曾被誉为九龙仓集团的“心脏”，是其盈利最重要和最稳定的来源，可谓是九龙仓“印钞机式”的物业组合板块。在过去6年，香港海港城和时代广场的年度营业收益平均占九龙仓总营业收益高达59%的比重，而其资产价值占到九龙仓总资产的48%。

过去三年，香港海港城和时代广场销售总额高达全香港总销售额的9%。据九龙仓年报统计，香港海港城和时代广场于过去十年的零售销售额录得20%的复合年增长率，较香港零售业的发展高出9个百分点。

然而，资产总值高达4000多亿港元的九龙仓如果一直主要依靠海港城和时代广场的创收，无疑是这个稳定盈利机器上可能最不稳定的一环。尤其，其物业发展板块容易受到房地产政策调控的影响而非预期性波动，物流板块又受港口贸易周期性影响。同时，香港的市场空间毕竟有限，来自香港的投资物业收入也将逐渐进入低增长率的均衡阶段，这是经济规律使然。

当三大板块无法协调的时候，对九龙仓盈利能力的影响极大。比如2013年，虽然其投资物业稳步提升，但发展物业和物流的大幅回落使得其总营业盈利出现了6%的同比下跌。

而利用香港物业所提供的稳定现金流投资未来，成为九龙仓必须的选择，无疑它是幸运的，在“百岁高龄”之际，遇到了城镇化建设的难得历史机遇，于是中国内地成为其开拓新“明天”的所在地。

5个IFS 谋划利润倍增

对于公司的长期发展，现任九龙仓集团主席吴光正无疑思路清晰且很有远见。

2007年，九龙仓制定了内地发展中期目标：未来5年将内地资产提升至占集团资产总值50%，以期为未来九龙仓在中国的发展奠定基础。2007年底，九龙仓的总营业资产为1350亿港币。

截至2013年年底，九龙仓在内地的总营业资产已超过1423亿港币，较2007年增长近7倍。据九龙仓中国地产发展有限公司企业传播总经理王春蕾介绍，目前九龙仓基本完成了中期目标。

在香港海港城上的成功运营经验，是九龙仓的核心财富。在投资物业方面，九龙仓想在内地复制香港海港城的成功，于是他们相继在成都、重庆、苏州、无锡和长沙建造了被称为“第二代商业综合体”的产品—九龙仓的国际金融中心（IFS）系列。这5个IFS均是以香港海港城为模板建造，以“城中城”为设计理念，在城市最繁华商业区打造的最高端商业综合体，成为“城市新地标”。

九龙仓集团副主席周安桥在去年媒体见面会上表示，“未来内地商业地产是九龙仓的重点发展点，内地商业地产的比重将逐步增加，最终总额将接近甚至超过中国香港。未来很有可能从500亿元成长到2000亿元的规模。”而在这个过程中，IFS系列是九龙仓发展的重要模式。

2015年1月，九龙仓在内地的旗舰项目成都IFS（76万平方米）开幕整整一年，其商场部分的承租率已达99%，超过96%租户已投入服务。商场去年底的销售额比开幕时增加了近4倍，人流增加2.5倍，在其中一项大型展览开幕当日的人流高达29万人次。

接下来，长沙IFS（100万平方米）、重庆IFS（64.5万平方米）、无锡IFS（25万平方米）、苏州IFS（36.8万平方米）将陆续开放。根据九龙仓的规划，内地五个国金中心项目将于2017年前后陆续落成，加上目前已经在运营的大上海时代广场、大连时代广场和重庆时代广场、成都时代·奥特莱斯等，九龙仓在香港和中国内地的商场楼面总面积将增至1290万平方英尺，预计日后的租金收入将大幅增加。

从数据来看，吴光正的规划思路明晰，中国内地商场楼面面积基本上是香港的2倍。即使未来内地每平方米租金收入只有香港的一半，内地也能成为与香港比肩的利润来源，基本保持着九龙仓在未来数年的平稳性增长。接下来就要考验九龙仓在香港的经验能否适应内地的特色了。

内地商业地产的日子也并不好过，结构性过剩、同质化问题和模式转型成为业界当下的特点。

据明源地产研究院统计，2014年，跨界失败的杭州娃欧商场、定位同质化的郑州印象城、产业过剩的上海环球奥特莱斯公园和运营能力不足的中江地产的紫金城购物中心，都因各自原因而折戟商业地产。而万科商业地产，也加速其第四次转型计划，加快文化旅游、金融产业和电子商务三个产业的发展速度。在这样的背景下，九龙仓在内地的商业地产大肆扩张，其底气和信心何在？

金牌服务 软实力是关键

商业地产项目的成功，决定因素很多，一般来讲，城市的选择、地段的选择、硬件条件和软件服务都是其成功的关键因素。

九龙仓的5个IFS在城市选择上极为考究。比如成都的奢侈品消费早在2012年已位列全国第三，号称“奢侈品第三城”。成都IFS携近90个一线品牌进驻西南市场，一定程度上符合了这个“奢侈品第三城”“时尚第四城”的客观需求。

前不久由RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的《商业地产·中国潜力城市40强》研究报告，重新定义了“商业地产新一线城市”。其中成都、武汉、杭州、沈阳、南京、西安、重庆、天津、青岛、长沙、宁波、郑州、大连、苏州，共14个城市位列其中。并认为，“商业地产新一线城市”将引领中国商业新的“黄金十年”。九龙仓选择的5个城市中有4个在“新一线城市”之列。而无锡，同样在中国潜力城市40强之列，且是快时尚和轻奢产业发展最快的城市之一。

对于项目地段的选择，九龙仓同样苛刻，均要求是城市的黄金地段，比如成都IFS位于位于红星路、大慈寺路及江南馆街三大主要商业干道的交界，是成都最繁华的行人购物区。

对于商业地产而言，项目的选址和硬件条件会带来短期的优势，但长期来讲，难以形成排他性的竞争优势。而软件服务，包括租户组合、服务标准、品牌推广以及企业文化建设等多个方面，却是商业地产项目能否长期成功的关键。

九龙仓的综合优势非常明显，它具备国际水准的建筑、设计、品牌和运营管理，以及强大的品牌号召力。比如在成都IFS中，全场近300个品牌，其中近90个品牌首次入驻西南市场，一至三层为国际品牌旗舰店，整个三层云集国际知名珠宝、腕表品牌，是西南区该业态品牌最全的专营区块。与海港城一样，成都IFS奢侈品牌占15%，轻奢品牌占18%，餐饮娱乐及生活方式品牌占33%，中高端时尚品牌占34%。

不过，在当下内地购物中心受到电商强大的冲击，消费者需求也日趋多元化状况下，九龙仓的IFS们如何与时俱进地吸收移动互联网精华和经验，充分利用高科技提升消费者体验，还需要更多探索，毕竟水土不同了，仅仅“海港城”的经验未必够用。

最近一年以来，九龙仓的股票价格一直处于横盘震荡状态，投资者对于其未来的增长潜力依旧在观望。
（完）

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