佛缘

“以房养老”开闸


6月23日，随着《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)的出台，备受关注的“以房养老”政策正式落地。
所谓“以房养老”，也称“反向抵押养老保险”，即拥有房屋完全产权的60周岁以上的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
“以房养老”是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。保监会出于慎重的考虑，设立了2年的试点期（自2014年7月1日起至2016年6月30日止），并选择北京、上海、广州、武汉四个城市作为试点城市，希望通过试点的方式，逐步积累经验，进一步明确相关监管要求，研究解决存在的问题，推动该项业务在我国的健康发展。
“以房养老”是养老保障方式的创新，是社会养老保障体系的补充，涉及老年人的切身利益，因此社会关注度较高。

操作：“以房养老”的原则、条件与方法
　　　
　　由于“以房养老”涉及的主要是老人群体，此次发布的《指导意见》规范了一些基本原则，如“公平守信原则”，因为反向抵押养老保险以老年人为客户，业务涵盖广，流程复杂，期间较长，要求保险企业公平对待消费者，要在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律及合同约定。在合同和产品的制定上，也要求产品条款简单易懂，业务流程规范可行，投保形式让老人便于理解和接受。
《指导意见》规定：老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。投保人群必须满60周岁，并且拥有房屋完全独立产权。
　《指导意见》明确，保险公司开展试点，应当向中国保监会提出申请，获得试点资格。开展试点的保险公司资格条件要求，包括：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律进行处理；具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系、能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等7个条件。
在试点产品管理方面，《指导意见》明确要求，保险公司开展反向抵押养老保险，应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理，即投保人依合同约定，将其房产抵押给保险公司，保险公司接受房产抵押，并按照约定条件向投保人支付养老金。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
此款保险产品比普通产品要求更为严格，《指导意见》明确提出，保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度、犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失，犹豫期不得短于30个自然日。为防止销售误导，保监会还要求中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。

释疑：“以房养老”中涉及的具体问题

由于“以房养老”政策刚落地，具体细则尚未配套，关心此项业务的人不免有一些疑惑需要解答。经过梳理，在这里主要列出五个常见问题。
　 一．如何确定正式投保？
　　保监会强调，老年人住房反向抵押养老保险牵涉房地产估值、抵押，年金发放等多个环节，法律关系和业务内容较为复杂，必须做好老年消费者的权益保护。
　　保险公司需要对消费者进行签约前辅导，必须通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性。
　　老年人住房反向抵押养老保险产品的犹豫期为30个自然日，保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍反向抵押养老保险产品，确认投保人的真实购买意愿，30日内有“反悔权”。签订正式合同后，保险公司还需定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息。
二．房价涨跌怎么解决？
把房子抵押给保险公司，最大的风险无疑是房价的波动。如果房价上涨，房屋增值，那么投保人是否可以拿到更多的养老金？如果房价下降，房屋贬值，保险公司给投保人的养老金会不会缩水？
保监会表示，试点以房养老保险产品将由保险公司承担长寿风险和房价下跌风险。
　　保监会介绍，老人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有。
如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老人的家属追偿。
选择这样产品的老年人在身故后，其家属还可以通过偿还保险公司支付的养老金及利息重新赎回房产。
　　一位不愿具名的险企人士向记者透露。“如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿到一定的增值年金，这样的就会让整个领取的年金提高；如果是非参与型，那么在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值的部分所带的剩余金额就给到继承人了。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。具体到保险产品来说，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。”
　　三．70年产权问题怎么处理？
　　如果一个房子已居住了20年，剩下50年的房子还值多少钱，第三方评估机构评估后，保险公司和消费者都同意这个价格，那就按这个成交签订合同。
　　另外，签约一段时间后，房子出现质量问题导致不能使用怎么办？在签订合同之前，保险公司要对房子进行检查评估。签订合同后，出现的问题和风险就要由保险公司承担。
　　四．老人突然身故怎么办？
　　投保人跟保险公司可约定到身故为止，也可约定到一个固定起付期间。这有很多种情况，比如其中一种是约定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得给老人的家人或子女。
　　五．“以房养老”对传统养老方式有不有影响？
　　针对有观点认为推出“以房养老”是国家不管养老了，保监会人身保险监管部主任袁序成称，这是对“反向抵押养老保险”的误读。
　　“养老金发放不会受到影响。”袁序成说，从该业务在我国的发展前景来看，反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，不会影响老年人传统的养老方式。

分 析：“以房养老”与中国现实
　
作为一个新兴事物，“以房养老”在中国早已开始探索。2006年以来，上海、南京等地开展了以政府为主导的“以房养老”，但由于相关政策配套缺失等原因，进展缓慢。
　　2011年，一些商业银行推出“银行版”的“以房养老”，即老年人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，借款人按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。这一业务推出后客户寥寥无几。
保监会此次开展试点的是“商业保险版”的“以房养老”，实际上是利用保险公司管理和资金上的优势，以房屋为抵押为投保人提供与生命等长的养老金。
一些专家认为，如果将养老金体系比成一个金字塔，那么塔底是政府主导的基础养老金，塔中是以企业年金为代表的补充养老金，塔尖是个人商业保险，而老年人住房反向抵押养老保险则是个人养老商业保险中的一个小众产品。
“以房养老”的顺利实施需要投保人和保险公司双方同意，默契配合才能完成，由于这项业务刚开始试点，可能双方都会遇到一些障碍而导致进程缓慢。
从目前调查情况来看，投保人方面主要面临着思想观念难以突破、害怕与子女之间产生隔阂以及一些“技术”壁垒问题而产生观望或不参与，而真正持积极态度或可能性较大的是部分失独老人。
相关调查显示，以上海为例，有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%。在中国，虽然大多数老人已经对“养儿防老”的观念有了一定的改变，但是对于家产传后的观念，却并不是那么轻易改变的。尤其是自己辛苦了一辈子留下来的固定资产，基本上所有的老人都是将这些具体的资产在自己百年之后留给子女继承，很少有老人能接受将房子抵押给银行或者保险公司。
“我得把东西都留给儿子，还有孙子。房子抵押出去他们怎么办？”，在右安门街道翠林小区一位张姓老人告诉记者，自己“有生之年”是绝对不会同意以房养老的。
　以广州为例，目前广州的养老主要有居家养老、社区养老和养老机构养老等几种方式。广州最大的民办养老机构———广州友好老年公寓副院长张慧清告诉记者，目前在该养老机构养老的老人中，没有子女的老人约有200名左右，占院内老人数量10%左右，这些老人大多都是有退休金或者有房子出租，还有一部分是卖掉自己的房子住进养老院。目前住进老年公寓的老人中，7成左右都是自己掏钱入住的，只有3成左右是子女出的钱。
张慧清表示，之前老人们也讨论过“以房养老”的话题，“但感觉在广东的老人人群中，对以房养老的政策普遍接受度不是很高”。在大多数老人的观念中，还是觉得房子应该留给子女，“有些人即使想过这个以房养老的方式，也会担心得不到子女理解，子女会因为房子不留给自己而与老人心生嫌隙”，所以很多人即使有多套房产，也只会选择出租方式，遗产还是会留给子女。
调查中，多位四五十岁左右的居民表示，不愿意让父母以房养老。今年50岁的徐女士说，自己作为80后独生子女的父母，这一代人以房养老的可能性会比较大。还有，随着我国老龄化人口越来越庞大，失独家庭比重也在不断增加，未来“丁克”家庭比重也可能随之上升，这个群体或成为“以房养老”的主要受众。
从目前来看，保险公司面对这一新的业务也在进行收益与风险评估中，在盈利模式并没有明确的情况下，也不敢贸然行事。
据记者询问多家保险公司，大部分对此“新事物”持观望态度。“在缺乏精算数据情况下，又涉及地产估值和增值，不知道有多少家保险公司能够驾驭。而且因为涉及养老民生问题，盈亏平衡如何把握是保险公司考虑开展这个业务的核心要素。”一位资深保险人士对记者称，“此外，以房养老要在国内实施还需要建立一系列配套措施，包括地方政府的支持，以及市场上形成较稳定的房地产流动机制。”
　　记者了解到，幸福人寿已经在北京和上海各选了一个街道合作进行以房养老保险的试点。幸福人寿回复记者称，幸福人寿目前正在紧锣密鼓地准备开展相关试点准备工作，目前已经初步完成老年人住房反向抵押养老保险产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。如试点资格获批，幸福人寿将采取统一规划、分步启动的方式，在北京、上海、广州和武汉四个城市陆续开展试点工作。相关人士称，在开展住房反向抵押养老保险相关市场调研过程中，陆续有老人向幸福人寿表示他们对开展以房养老试点的兴趣和需求。
　　幸福人寿另一位知情内部人士告诉记者：“产品正处于研究中，试点只是前期的介绍。以房养老产品非常复杂，涉及到房屋价值评估到房屋持有。”
一位保险合资公司的精算部副总经理表示，试点期内，以房养老产品供应被锁定为较小的规模。在这个产品中，保险公司需要面临的风险主要是房价波动和人的寿命，产品的规模过小则不能覆盖风险，规模太大也不行。而且为分散风险，相关保险公司还有可能开发新的融资平台，把以房养老的资产证券化。
　　作为“以房养老

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