最近又看到很多人在讨论房价,我近期因為两岸财经往来的多,也兴起了研究两岸房地產状况,為什麼两岸三地房价压制不住,过去股市和房价息息相关,股市涨,房价涨乃正常现象,现在两岸三地股市不涨很多年了,其中香港经济发展较正常,股市表现尚可带动房价新高我们先不议,但两岸股市和房地產状态如出一辙,在房价频频创新高的同时,股市不动就算了却还伴随著下跌!
首先我研究的几个重点,最明显的是今年全球出炉的PRR(中文翻译為房价租金比)台湾竟然是全球排名第一,这个状况让台湾专家大為紧张,不用我说,中国大陆排名第二,台湾高达64,中国大陆是38,香港是32,而当PRR在20的时候,平均投资报酬率约為5%,40的时候约2.5%,60的时候是1.67%,台北為什麼投报率已经低至1.5%,我住的深圳南山区约50,投报率2%左右,还是让房价不断攀升呢?让大多数人不懂!
说明几个问题:
1.全球资金宽松现象影响亚洲——美国自次贷风暴与欧洲主权债券问题出现后,也让亚洲出口导向的地区国家面临相对经营困境,而美国与欧洲堆出量化宽鬆政策,也拖了中国大陆四万亿振兴经济方案出来,家电下乡,汽车下乡的的,台湾也一起大量释放货币刺激市场经济,并控制汇率,降低存準率,台湾还发消费券,降央行重贴现率,两岸透过各种方式来吸收国外减少需求所带来的阴影,而过度的补贴造成财务的浪费,而货币供给额M1B年增率都达30%以上了,但实体產业还是没起来,状况在於全球经济陷入实体经营危机,大家都在转型,两岸国企又多,大型实体產业资金多,但见开生產线也拿不到应有的获利,不如将资金先投房地產市场,市场认為变现不慢,又在上升阶段所致!
2.房屋供给量不足--乍看来到处都在盖房子,為什麼还说是不足呢,大家可以看看台北,开发率是90%以上,而北上广深CBD也一样状况,市中心精华区见房屋老龄化,但佔有精华地无法重新开发是大问题,在把郊区开发的更好,地铁交通线发达,一样掩盖不了市区精华区的土地房屋供应量极小的问题,而两岸学位房也是不断在换手创新高价,所以这一点解决的办法就是大量拆迁,大量盖市区新房,把郊区价格再杀下来,但因拆迁不易,民眾对於迁徒总是心裡不安定,社会因素让市区CBD房价肯定无法下跌!
3.创业与投资机会太少--资金因不想冒风险,尤其在全球不景气年代.创业难,多种事业被垄断,投资机会更少,中国只有股市,台湾也差不多,造成资金思考安全指数稍高的房地產,在中国大陆尚未见到跌价过程,说请人小心,房价要崩盘根本没有人会信!如果要房价回稳一点,只有把创业环境搞好,股市投资报酬率高(上市公司好好做事,减少内线交易,老鼠仓等),这样民眾才能有信心做其他方向投资!
4.经济发展与產业转型升级尚未成功--我们看到领导层其实很著急,都担心经济硬著陆,一直在计画各种经济合作,特区,自贸区,中国大陆前两年还谈產业升级,换届后不谈了,李总直接做金融改革,未来可能和台湾90年代一样,利率自由化,外汇放开管制,引进国际资本,开放新银行等,台湾当年也是因為看到產业升级不易,与全球景气相关度太高,中国大陆要自己推进也只有做好落后產业的先行改革,其中最重大的是金融项目,新一届领导人也是充满智慧的,开放金融產业能真正再辅助其他相关產业重生,甚至引来大量国际长期资本金,相对的也有热钱进入金融市场,但与现在状况对比,只要把热钱挡在房地產市场外,那麼就算成功引水自救了!
以上四点,是房地產价格能控与否的关键,如果政府能懂真正的经济升级,中国大陆要用绝对手段来压制,并创造CBD新房供应量,引入国际资金进入股市,并提高民间投资回报率,那麼房地產价格能在未来五年裡,上升变整理,甚至资金多点引入股市并将现金增资管制好必须进入实体经济,这样可以带动股市和IPO市场强度,又可比较好的调控房地產市场,并於全球经济自陷困境中自拔!
以上卓阳观点!