国务院出台楼市调控新“国五条”实施一周年盘点

国务院出台楼市调控新“国五条”实施一周年盘点

文：刘璐

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师

留美经济学博士

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一，背景：针对北京，其他城市“躺枪”

2013年初的时候，如果没有这个新“国五条”，很多专家和业内人士都认为2013年的市场是乐观的。去年春节前后，一些业内朋友问我对13年市场看法的时候，我不无深刻地回答道，中国的楼市其实是一个政策市。一个市场肯定有其客观的经济规律，但如果受政策的影响过大，那么就可以称其为一个政策市。如果没有这次的调控，那情况可能是这样的，还是先看看下图吧。

这是笔者根据国家统计局按月发布的70个大中城市新建商品住宅指数的成都指数制作的2010年以来的成都房价整体走势图（截至2013.1），其主要目的是体现成都整体房价的按月环比变化趋势（设定2004年1月为100）。从图中可以明显的看出，整个2012年的房价走势体现了一种先抑后扬的趋势，特别是去年的11月、12月这两个月，已经较明显的走出了下跌转折后的盘整态势，掉头向上，但幅度还算温和。问题就出在去年1月上。1月的指数突然拉大了幅度，而且创了新高。这不仅是2010年以限购和限贷为代表的“双限”调控以来的新高，而且也是2004年以来的新高的。是的，你没有看错。不仔细看还不觉得，但从整体的环比指数来看，这确实是新高了（全国很多城市都有类似的走势）。

全国大多数城市其实都属于趟枪。这一次新“国五条”的焦点其实是首都北京，“两个月挂牌房价每平米跳涨1万”、“6环外房价突破2万”、“五道口附近37平米套一单价10万”…去年初的时候，这些触目惊心的新闻标题看得笔者头皮发麻，心里发虚。面子。中国人最讲面子了。谁不给面子板子就打谁身上。果不其然，板子迅速就落了下来。除了北京，其他城市其实都基本上是误伤，主要是首都的影响太大了，不泼盆儿冷水不行啊。毕竟，整个2012年政策面都是“喊话式调控”，并没有实质性的内容出台，这让人们对后市不免过于乐观了。

理解了本次调控出台的背景，也就不难理解这次新“国五条”的内容了。虽然说很多人都认为本次的新“国五条”基本上都是“老调重弹”，主要是释放调控信号以及给市场敲警钟，但仔细观察一下，还是可以发现许多重要信号的。其中，“完善稳定房价工作责任制”这一条，其实是本次调控最具威力的一个内容。中断一年后再次强调房价调控目标，并明确考核问责制，一方面显示出政府坚持楼市调控不放松，另一方面，也显示出政府层面对于房价的要求依旧是“处于合理范围内”，这也算是对去年节前中央经济会议未提及“合理房价”的一个回应。大家可不要小看了这一条措施，这实际上就是一条价格控制线啊！中央要求各地“于一季度向社会公布”，所以去年三月底和四月初是非常关键的时间窗口。

二，细则：大棒高举轻落,关键点大多被忽略

如果解读成了硬划一条线、超过就问责，那对房地产市场的影响就太大了。比如，一个城市划一条1万5的价格控制线，超过了就不给发预售证或备案，那让人家超过1万5的项目怎么活呢？ 然而，上述令人“担忧”的情况并没有出现，全国各地方城市对新“国五条”的解读反而极具戏剧性。有网友调侃说，这一年最火的愚人节段子，就是“落实国五条”的作业题。作为一线城市的代表，房价“优等生”北京、上海答的是论述题。面对国务院的国五条细则命题，京沪版本显得较为严格。而也有的城市把国务院新“国五条”的内容干脆就照抄了一遍，但更多的城市则作答得相当敷衍，仅仅只公布了房价控制目标。具体来说，笔者把部分城市新“国五条”的主要细则总结在下表中：

全国部分城市新“国五条”细则节选

从上表不难看出， 在这些发布细则的城市中，北京、上海等一线城市仍然是属于政策执行较严的区域，但二、三线城市普遍都留有一定余地。北京是最为具体的，不仅有洋洋洒洒的十九条新规，还有多条严厉规定。在上表中大家看得最多的短语应该是“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”。这句话其实非常耐人寻味，它体现出了地方政府对于房价的暧昧态度。显然，几乎没有地方政府是想让房价跌的，“土地财政”明摆着在那儿。但是房价涨得太快了又会被“问责”，所以允许房价涨，但让其上涨幅度和收入上涨幅度相匹配，也成了各个城市之间的默契。

显然，不同经济水平的城市的收入增长水平是不同的。一般来说，经济发达的城市由于人均可支配收入基数高，所以增幅会比欠发达城市低一些。以广州为例，城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，以此推算，广州全年的房价控制目标大概为不超过7.5%左右。像一些西部城市，人均收入都是10几个点的增长率，扣除通胀因素的房价涨幅限制也基本在10%左右。

至于“20%所得税”细则，大多数城市都是避而不谈。只有北京明确表示3月31日起严格执行20%个税，是明确了严格执行时间表的唯一城市。也有城市，比如沈阳，解读为“二手房交易差额20%的政策和按全额1%核定征收并行存在，均是国家规定个人转让住房按规定应征收的个人所得税政策的要求，而难以核实原值的房产，如老的动迁房、房改房、福利房，则按全额的1%核定征收。”

三，效果：排队离婚VS房价继续上涨

也许新“国五条”对楼市最大的刺激作用就是二手房交易的井喷。很多市民认为一旦新政实施，二手房的交易成本会陡增，因而赶着过户。买卖双方都很紧张，卖家担心多出很多的所得税，而买家又担心这多出来的所得税转嫁到自己的头上来（这基本上是事实）。以房价一贯比较稳的长沙市为例，新“国五条”发布后，长沙二手房3月成交量环比暴涨了近7倍。“往常一天来办手续的只有50多人，但是‘国五条’出台后，激增到200多人，最高峰的时候400人。” 长沙市二手房交易中心现场一位保安这样对媒体记者说到。与此相伴随的，当然是中介行业的狂欢。3月很多中介结构的营业额都翻了倍，一些业绩好的年轻中介代理人靠这一波行情赚到了人生的第一桶金。据中原集团研究中心监测，仅3月4日 至3月10日的一周，北京、上海、广州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面积约为301万平方米，环比上升约71%，创2012年以来的周成交量新高。

与二手房交易井喷相伴随的，就是颇具特色的“排队离婚”现象。新“国五条”出台后，为突破限购及税收政策，不少夫妻选择通过离婚来解决买房问题，很多城市的民政局甚至出现了排队离婚的景象。甚至有民政局婚登中心门口不得不特意设起公告警示牌，提醒“楼市有风险，离婚需谨慎”，引来一片唏嘘。据说，有的夫妻一边亲昵地依偎在一起，准备到民政局婚姻登记处办离婚；一边两人手中还拿着贷款申请和首套房申请，办完离婚就准备去买房。离婚率产生异常波动，背后折射了一些夫妻的假离婚问题，目的是把一套房子的房产证做成一个人，符合唯一住房免税条件。不过有法律人士提醒，这种做法风险极高，会导致人财两空。即使重新登记结婚，房产也只属于一方个人婚前财产。而且，又会有多少破镜不能重圆的“假戏真做”故事发生呢？不过，在北京的严厉细则中，明确提到“单身人士禁购二套房”，这也基本堵死了假离婚的出路了。

那么，人们最为关心的问题是，这一年下来新“国五条”对房价的调控效果究竟如何呢？我们不妨先来看看下面这幅图。

2013年全国70个大中城市房价环比增幅整体走势

上图是根据国家统计局按月发布的“70大中城市新建住宅房价指数”中的环比指数绘制的2013年全国70个大中城市房价环比增幅整体走势。这幅图要这样来看。“100”这条线是最重要的线，因为图中用的是“环比”数据。只要曲线在“100线”以上，就意味着该城市的房价在涨，曲线越高则涨幅越大。从上图中不难看出两个要点：1，整个2013年全国绝大多数城市的房价都还是在上涨的；2，从三月开始全国总体来看房价的涨幅在收窄。换句更通俗的话说，2013年的全国房价还在涨，但总体来看越涨越慢了。

除了上图所示的全国城市的整体走势，为了更清晰的表示出不同类型城市的房价走势，下面我们分别选取了部分一、二和三、四线城市加以分析。

2013年一线城市房价环比增幅整体走势

从上图可以清楚的看出，北上广深这四大一线城市在年初一季度的时候，房价增幅都较大，但从四月开始出现了明显的增幅放缓的趋势，房价涨幅一路走低，到年底的时候环比增幅已经明显小于1%了。

2013年部分二线城市房价环比增幅整体走势

从上图可以看出，二线城市房价的走势和一线城市基本类似，但波动幅度小一些。年初房价快速增长的时候，一线城市的环比增幅基本在2.5到3个点，而二线城市基本上最高也只在1个到1.5个百分点之间。年末涨幅最低的时候，一线城市也仍然在0.5%的环比之上，而二线城市已经基本回落到0.5%的环比之下了。

2013年部分三、四线城市房价环比增幅整体走势

从上图可以看出，三、四线城市总体来说全年的房价涨幅都比较“稳定”（温州除外），全年的环比增幅基本上都在1个百分点以内波动。温州的房价走势就是维持现状都难，特别是2013年四季度的走势，让人很为其2014年的走势捏把汗。

如果说上面的房价月度环比增幅走势图还不够直观，那么我们不妨挑选部分城市来做一个完整的房价走势说明。

2013年部分城市房价指数整体走势（2012年12月=100）

在上图中，我们可以清楚的看到，2013年全国各类型城市的房价基本都还是在涨（温州除外），但是不同类型的城市出现了越来越大的分化。首先，一线城市房价非常坚挺，而且上涨势头仍然强劲。和2012年12月相比，上海全年累计上涨超过18%，而北京也将近16%。其次，二线城市的房价涨幅虽然没有一线城市这么夸张，但依然走势“稳健”，成都和重庆全年的累积涨幅都逼近10%。第三，三、四线城市的房价基本上涨不动了，属于“稳定”的走势，比如唐山全年的累积涨幅仅1.5%，甚至低于CPI的涨幅，说明持有房产事实上已经处于资产贬值的状态了。第四，温州不仅是放在江浙一带的小区域还是全国的大范围来看，都可以说是一个另类，其房价走势基本上就是崩盘的前兆，让人想起一句电影台词：“出来混，总是要还的”。

四，展望：期待房地产调控的长效机制和分地区的差异化措施

终于到了给2013年的房价走势和新“国五条”下一个结论的时候了。那么，新“国五条”究竟是有用吗？还是没有用吗？抛开前面我们对“排队离婚”的调侃不说，仅从2013年全国房价的走势来看，新“国五条”应该来说是有用的。虽然全国房价仍然基本在涨，但至少从2013年初的“加速上涨”演变成了年末的“减速上涨”，而且这个增速下降的趋势在一、二线城市中还非常明显。但即使这样，一、二线城市特别是一线城市全年的累积增幅仍然非常可观。那么，从各城市年初制定的“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”的房价控制目标来看，一线城市肯定不达标，二线城市基本达标，三、四线城市其实不用担心这个问题。

2014年，我们又会迎来什么样的房地产调控政策呢？十八届三中全会给我们指明了“市场化手段”、“房产税”、“土地供应”、“保障房”等房地产调控的长效机制。可以预见，以往“头痛医头、脚痛医脚”的各种行政调控手段可能会逐渐淡出。另一方面，在中国当前各类型城市发展分异日渐拉大的趋势下，全国“一刀切”的政策也应该避免。显然，一线城市可以采取更严厉的房地产调控政策，而二线城市可以采取更灵活的调控手段。对于三、四线城市来说，在人口流出和住房高库存压力的现实面前，适当放松调控也不失为一种有效的办法。

2014年2月6日