孙宏斌的“三板斧”

2010年，融创中国（01918）登陆港交所，在被称为“最严厉调控期”的时间段成功上市。

当时的融创，只是一家“小公司”，土地储备仅590万平方米，旗下项目不过十来个。那一年，中国有40家房企销售过百亿，而融创合同销售额只有71亿。

从那个时候开始，融创开启了跨越式的发展，一骑绝尘，成为了中国的头部房企。

2020年，是融创上市十周年。今非昔比，公司2020年半年报显示，在饱受疫情侵扰的情况下，融创完成了合同销售金额1952.7亿元，在房地产企业中排名第5。

“今年是最从容的一年”

今年，新冠疫情席卷房地产行业，截至8月下旬，已有330多家房地产企业宣告破产，平均每天都有1~2家公司离场。

然而在这样的大背景下，孙宏斌却在融创中期业绩投资者会上说：

“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”

事实上，在疫情最为严重的时期，融创也受到了冲击，但融创走出了V字走势，今年上半年，融创已经达成合同销售金额1952.7亿元，而在7月，融创合同销售金额再次同比大幅增长26.97%，达到522.5亿元。今年下半年，融创可售货值高达6213亿，其中76%位于一二线城市。

融创的“从容”，来自两方面，一方面，是业绩的稳步增长。

2020年是融创上市十周年，公告显示，自2010年上市起，融创中国实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。

2020年上半年，融创合共实现营业收入773.4亿。集团连同合营、联营公司的合计营收1280.0亿，其中公司拥有人应占收入948.0亿。

报告期内，录得核心净利润130.4亿，同比增长3%；本公司拥有人应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率14.2%，同比上升80个基点。

截至6月30日，融创总资产9964亿，同比上年末的9606亿增长3.7%；所有者权益1339亿，较上年末增长17.4%；本公司拥有人应占权益970亿，较上年末提升16.7%。

第二方面，则来自融创稳健的财务状况。

孙宏斌认为，融创上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。

有消息称，相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。融创高质量稳定增长的发展战略，与政策和指导方针高度一致。

降负债方面，2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23%。截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充裕。

调融资方面，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。

公开市场方面，中指研究院数据显示，今年上半年，国内房企海外债发行利率均值为8.41%。而融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。

"上半年不是很好的拿地机会"

在创业之初，孙宏斌曾被评价为“到处拿地的偏执狂”；而在融创的发展史中，孙宏斌却在反复强调“地不能买贵”。

对于2020年的土地市场，孙宏斌仍旧谨慎：

“土地市场今年总体判断偏热，原因可能是有些房企土储量不足，同时上半年资金较宽松。但现在是土地市场风险最大的时候，地价高，销售端却相对疲软，去化压力大。我们判断，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年的机会好一点。”

2020年上半年，融创杠杆大幅降低，也与公司严格兑现“严控拿地”发展战略密不可分。

2020年以来，局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位。2020年上半年，融创把握土地市场机会，以合理价格择优补充了少量土地，财报显示，融创上半年新增土储1730万平方米，新增货值为2330亿元，同比大幅下降64%。

虽然上半年年减少拿地，但融创土储优势依然显著。目前，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，有力保障了公司在未来多年内的市场规模稳步提升。

孙宏斌称，接下来融创拿地的逻辑有两个，一是位于一二线、环一二线城市的土地，其次是度假市场。

融创希望，以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的强大产业集群能够在全国各地建立，这也是今年以来孙宏斌不断辗转于全国各个城市的原因。据悉，今年融创在西安、深圳等地推出了几个产业型项目，武汉、青岛、昆明亦有产业项目落地机会。

这也开启了融创的第三个发力点：地产+。

“环境好的地方，度假产品会迎来爆发”

今年8月，融创有一件重要的事情落地：物业板块拆分上市。

经过16年的发展，融创服务是2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。

截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米，在管建筑面积达1.01亿平方米，其中86.2%位于一二线城市。

融创服务业态丰富，涵盖住宅物业及非住宅物业，包括商业物业，如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店；城市公共及其他物业，如学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关。

而融创在文旅、会议会展、医疗康养等“地产+”项目上的多元产业布局，都将有力支持融创服务进一步外拓市场。

孙宏斌相信，文旅度假市场会有迅速增长，“现在境外游没有了，今年8月前跨省的境内游也基本没有了，主要的市场就是省内市场、周边市场旅游在快速增长。相信疫情后，在环境好的地方，度假产品会迎来爆发。例如，现在昆明的小镇项目已经非常火爆。”

而融创文旅在复工复产后，经营快速回归正常。截至8月25日的数据显示，当月，文旅集团收入已达5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。

融创文化同样在一系列运营整合之后成绩初显。公司不仅战略投资艺人经纪公司“萌扬文化”，更是在日本、韩国设立业务公司，中日原创动画厂牌“千万间”、中韩IP业务平台“融创未来株式会社”业务均持续推进，以国际化视野推进文娱产业布局。内容制作逐步进入稳定输出阶段，并不断深化打造IP长链运营体系。

下一个十年，融创将不再局限于房地产行业，而是以地产开发主业为中心，通过融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块，支撑起一个庞大的发展格局，构建综合实力卓著的强大品牌。