佳兆业：上半年城市更新转化货值727亿，稳健驶向1300亿目标

又到了企业集中发布半年报的日子，房地产股受到政策调控的影响，影响了市场情绪，房地产行业估值持续走低。

佳兆业集团（1638.HK）也在8月25日下午发布了2021年中期业绩报告。凭借其深耕粤港澳大湾区，以及多年来在城市更新的优势，佳兆业在报告期内经营业绩大幅提升，关键利润指标全面增长，实现高质量增长，交出一份令人满意的答卷。

业绩大幅增长，“三道红线”提前全面达标

今年以来，房地产调控政策密集出台，行业监管持续收紧，面对多重挑战。在此背景下，佳兆业集团表现亮眼。

半年报显示，截至2021年6月30日，佳兆业实现营业额300.65亿元，同比增长34.8%；净利润为30.79亿元，同比增长30.5%；核心净利润为39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率和核心净利率分别为30.9%和13.1%，保持行业较高水平。

报告期内，合约销售金额约638.5亿元，同比增长77.2%，再创历史新高。按照此前2020年度业绩发布会上公布的1300亿年度销售目标计算，今年上半年，佳兆业已完成年度目标的49.12%。而在8月初发布的七月销售业绩显示，今年前七个月，佳兆业综合月销售约739.5亿元，已完成年度目标约57%。

此外，今年上半年，佳兆业实现销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%，其中粤港澳大湾区的销售金额贡献占比超过五成，结转收入占比超过六成。

按照这个业绩进度来看，佳兆业正在平稳驶向1300亿元的全年销售目标。集团管理层也表示，有实力和信心实现2021年全年销售目标。

自从去年“三道红线”政策推出后，降负债成为房地产企业的主任务。可喜的是，佳兆业提前半年降为绿档，实现“三道红线”全面达标的年度目标。据半年报显示，截至报告期末，佳兆业净资产负债比率下降至93.7%、现金短债比为1.53以及剔除预收账款的资产负债率下降至69.9%，三道红线全部达标。

全面布局大湾区，新增土地占比63%

据半年报显示，2021年上半年，佳兆业共获得15幅优质地块，应占计容建筑面积约为246万平方米，土地收购权益代价约为252.15亿人民币。按收购土地权益建筑面积计算，大湾区新增土地占整体新增土地的63%，华中及长三角分别占18%和12%。

事实上，佳兆业多年来一直聚焦大湾区，深耕粤港澳。据2020年年报显示，报告期内佳兆业1069亿合约销售中，有58%来自其大湾区，尤其是广州、深圳两地，业绩占比分别为27%和8%，合计超过总业绩的三成。

而在2021年上半年，佳兆业还在持续深耕大湾区。截至报告期末，佳兆业集团于全国51个城市合共拥有233个房地产项目，土地储备达约3110万平方米；其中大湾区土地储备约1923万平方米，占集团整体土地储备的61.8%。大湾区城市中，深圳及广州作为集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的35.3%。

聚焦城市更新转化，下半年还将再提速

城市更新是佳兆业的核心业务之一，也是业绩增长的重要引擎之一。华兴证券7月发布的一份研报指出，佳兆业集团凭借今年大量城市更新项目，进入收获期，销售呈爆发式增长，远高于行业平均增速。认为佳兆业是量价双优型增长，“在开发商利润率普遍承压的情况下，城市更新项目仍然有相对丰厚的利润。”

据中期业绩报告显示，截至报告期末，佳兆业上半年总土地储备货值约7327亿元，其中城市更新项目占比为47%。具体来看，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，其中，大湾区项目储备占比逾99%，按货值计算，深圳、广州两地占比73%。其中，今年上半年新增城市更新项目15个，占地面积为363万平方米。

项目布局方面，目前佳兆业的城市更新已在大湾区实现全面布局。除深圳、广州之外，集团还在东莞、中山、惠州、珠海、佛山及江门共有59个不同阶段的项目在推进。此外，佳兆业的城市更新版图还在全国范围内不断扩大，大湾区外，其城市更新项目已相继在贵州、湖北、宁波等地落地。

城市更新项目转化占比为33%，同比增长9个百分点。报告期内，佳兆业集团成功转化位于深圳、广州、湛江的3个城市更新项目，转化可售面积 约112.5万平方米，转化可售货值727亿元。按照2021年新增土地的权益代价来计，今年上半年通过城市更新供应的土地已占佳兆业集团整体土地供应约41.3%，城市更新已成为其补充成本土储的重要渠道。

另外，据佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆在中期业绩上介绍，佳兆业下半年城市更新项目将转化可售面积约155.2万平方米，对应货值超过742亿元。随着深圳城市更新新政的落地实施，集团城市更新转化将再提速，预计全年转化货值增长约130%，未来一到两年内还将转化可售面积382.8万平方米，可售货值约1420亿元。

未来，佳兆业继续保持大湾区领先地位，加速城市更新模式的全国复制，发挥独有的核心竞争优势，提升转化效率，不断释放价值，为集团高质量发展提供有力支撑。

佳兆业集团董事局主席郭英成表示，面对行业机遇和挑战，佳兆业集团下半年将聚焦、加速城市更新转化，加速项目差异化突破，以及聚焦新兴事业发展，持续建设协同化平台，保持公司高质量稳健发展。

城市更新纳入国家战略，佳兆业优势持续领先

城市更新，也被称为旧改，是开展环境整治、推进设施建设、提升城市品质的必然措施，有利于实现城市美好人居生活。房地产企业中，专注于做的旧改的屈指可数。佳兆业多年来一直聚焦于大湾区，在城市更新方面具有领先优势，拥有众多城市更新的成功经验，被业内称为“旧改之王”。

郭英成早年间曾说过坚持做旧改的原因：“2004年，我们预见随着珠三角迅猛发展，受制土地资源的稀缺，珠三角必然会学习香港经验，通过旧城改造来实现城市再造及增加土地供应。”

如今来看， 郭英成的观点准确预见了珠三角地区房地产发展的趋势，把握住了时代的脉搏。

在郭英成看来，城市更新最核心的问题在于价格观和理念有所不同，尤其是城市规划。佳兆业集团的城市更新理念不是简单的拆除重建，而是城市综合运营服务商，核心逻辑就是经济、社会、生态、文化、科技五位一体的更新和进步，在此方面有超前的预见性额外投入。

随着十九届五中全会国家“十四五”规划纲要的通过，实施城市更新作为重大举措，首次被写入我国五年规划，被提到国家战略层面。城市更新也成为房地产的重要利好，其中，多年来专注于城市更新的佳兆业具有丰富城市更新经验，在行业中具有领先优势。

此外，在郭英成看来，在近几年城市更新竞争尤为激烈的广东，佳兆业的专业化团队也是对手很难复制的竞争优势，规范的发展更有利佳兆业。

2021年是“十四五”规划开局之年，佳兆业集团紧紧把握国家战略机遇，在城市更新上持续发力，为国家发展大局发挥企业的积极作用。