骆驼精神，带领新城控股跨越“沙漠”

骆驼，被称为沙漠之舟，是一种能在罕有植物、水源的沙漠中生存的大型动物。具有忍饥耐渴的能力，让骆驼能够穿越荒凉、艰苦的沙漠，最终达到绿洲。

在众多房地产企业中，少有企业将动物精神作为企业基因。而在近几年，房地产行业进入限制性发展新周期，再叠加“三道红线、银行两道红线、土地两项集中”等调控政策，国内房地产行业调控政策趋严，融资环境收紧，房地产仿佛走进了沙漠。

如何走出房地产调控政策趋严的沙漠？对于新城控股这匹“房产界的骆驼”来说，稳健发展，是其多年来不变的答案。只有有耐力、抗压的骆驼才能到达绿洲。

最近，新城控股公布2021年的半年报再次展现一份稳健的“成绩单”。

“住宅+商业”双轮驱动

持续释放强劲动力

2021年上半年，新城控股实现营收791.05亿元，同比增长109.63%；实现归母净利润43.06亿元，同比增长34.40%，扣除非经常性损益后的归母净利润为37.96亿元，同比增长38.19%。截至报告期末，公司总资产达5714.24亿元，同比增长6.26%。

半年报显示，报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，现金短债比为1.44，净负债率为60.48%，处于行业低位，财务状况安全。

而新城控股营收实现高增长的动力，正是“住宅+商业”双轮驱动模式。“住宅+商业”的双轮驱动战略，即采用住宅地产和商业地产双管齐下，相辅相成的战略打法，也是新城控股独有的经营模式，是新城控股稳健发展的长远谋略。

业内一般认为，住宅地产注重销售，商业地产则偏重运营，但商业地产回报周期长，住宅地产更短。业界虽然有不少企业两者均有涉及，但是多多少少都有偏重，难以两者兼顾，而新城控股就是少数能做到两者兼顾的房企。

王晓松曾在勾画新城控股未来发展时，提到了“3个15年”，将新城控股的发展划分为三个阶段，“第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则来自于商业管理。”

新城控股看到了商业管理的发展潜力。而如今房企拆分物业上市，资本市场掀起物业上市潮也证明，物业的价值被资本市场发掘。物业管理服务，将成为房企竞争后期增长动力。

而目前新城控股依旧处于第二个15年阶段，“住宅+商业”双轮驱动带动第二曲线增长显著。

半年报显示，新城控股在“商业+住宅”双轮驱动的运作模式下，新城控股商业经营数据方面，旗下的吾悦广场表现优异。半年报显示，截至6月底，吾悦广场已开业面积达到950.67万平方米，同比增长62.06%；上半年商业运营总收入达到39.38亿，同比上涨近73%，平均出租率达97.12％；新城控股物业出租及管理毛利率高达70.58%，毛利贡献进一步提升，上半年物业出租管理的毛利占总体毛利的16.6%，较2020年末增长5.3个百分点，第二增长曲线表现优异。

据了解，新城控股2021年全年商业运营目标为：全年新开业吾悦广场约30座，商业运营总收入85亿元。半年报显示，今年上半年，新城控股新获取18座吾悦广场，其中，重资产13座，截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。精准卡位，抢占市场份额，具有较大先发优势，包括吾悦广场的品牌影响力、连锁式大型项目运营能力、深入不同地区不同级别城市的全国化布局能力。

中信证券在近期一份研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名、行业第二名。同时，由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

建立护城河，深耕城市群

除商管业务收入增长带动营收增长之外，销售收入的增长也是营收增长的重要原因之一。

2021年上半年，新城控股的住宅销售数据，也表现出稳健增长的趋势。报告期内，新城控股实现合约销售1176.64亿元，同比增长20.65%；销售面积共计1086.96万平方米，同比增长23.87%，好于行业平均水平。

销售数据的增长离不开充足的土地储备。据半年报显示，截至报告期末，公司在全国范围内合计拥有土地储备1.50亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。

今年以来，新城控股在拿地方面表现稳健。据中指研究院发布的《2021年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》显示，今年1-7月，新城控股拿地面积共计914万平方米，在榜单中排名第4。

在土地储备布局方面，公司在全国最具经济力和人口密度最高的地区布局，聚焦核心城市群，坚持以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海、中西部地区全面扩张的“1+3”战略布局。半年报显示，公司总土储中，37.75%的土地储备位于一、二线城市，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。

虽然拿地多，但整体拿地成本保持低位。《2021年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》显示，虽然新城控股拿地面积在今年1-7月排名第4，但是拿地金额却没有进入前十。此外，据半年报显示，报告期内，形成新城控股新增土地储备61幅，总建筑面积达1831.61万平方米，平均楼面地价为3,419.75元/平方米，整体拿地成本较低。

此外，聚焦城市群的同时，新城控股还开展地域深耕。根据各区域近年来经营规划的成果，调划深耕城市范围，深耕已进入的城市，将有限的资源用在更要价值的地方，做深、做熟、做透深耕城市，建立护城河。据悉，公司坚持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额不断提升，体现了公司战略布局与地域深耕的成效。

结语

王晓松在2020年业绩会上宣布，将2021年销售目标定为2600亿元。虽然当时有投资者认为这个目标相对其他房企有些保守，但如今结合市场环境和政策背景来看，恰恰是符合新城控股的一直以来的“稳健发展”观念。

事实上，从2020年开始，王晓松就一直强调，“2015-2019为新城的增量年，2020后将重心转为提质。”新城控股如今关键任务是从“增量”转为“提质”，而“提质”就在于发展轻资产。

而半年报数据中商业运营的营收、毛利率大幅度增加，正是新城控股“提质”的表现。新城控股此前表示，从2020年起，公司已经将轻资产作为商业发展的重要组成部分，实行轻重并举的发展战略。不只追求数量，更考虑质量。基于以上考虑，2021年公司在项目拓展方面，轻资产项目争取不少于15个。

新城控股的每一步都走得踏踏实实，有迹可循。就像沙漠中负重前行，寻找绿洲的骆驼，在荒凉、炎热又满是风沙的荒漠中，不急不缓，稳步前行。尽管你不知道它要走多久才能寻找到绿洲，但心底却笃定，它最终会到达。