房屋租赁行业动作频频，政策利好能带来多少机遇？

房地产租赁行业又有了新的动向。

2021年6月29日，发改委出台了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确提出试点行业中包括保障性租赁住房。

7月2日，国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。

8月24日，北京市住建委发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》，成为继住建部发布住房租赁条例后，首个由地方发布的住房租赁条例。

随着新城镇化的不断发展，房屋租赁行业仍是增量市场，相关政策的密集出台，也为该行业带来利好。这意味着布局租赁的房企，将迎来更多机遇。

我国房屋租赁仍是增量市场

8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住建部部长王蒙徽再次强调：“我们坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”

可见，要解决住房问题，租赁的作用不可或缺。而伴随着我国房地产行业不断发展，租赁的需求也在逐年增加。

一方面，随着城镇化的发展，大量流动人口催生了刚性租赁需求。另一方面，热点城市及经济区核心城市房价偏高，限购政策较为严格，也导致租房需求的增长。

据链家数据，目前我国租赁人口已超2.3亿人，住房租赁市场租金GMV（年交易总额）超1万亿元，租金GMV仅为美国（租赁人口超1亿人，租金GMV超3万亿元）三分之一。预计到2030年，我国租赁人口或接近3亿人，租金GMV对标4.6万亿元。

综合来看，基于人口规模及结构，可以预见我国租赁市场提升空间较大。

然而，2020年长租公寓爆雷事件频发，体现出行业中仍存在管理不规范等问题。雷声过后，行业洗牌加剧。在此背景下，房企系长租公寓资金实力雄厚、品牌背书强大、在租赁领域专业度高，在市场争夺中优势显著。

不少房企都注意到了租赁这一增量市场，当前有半数百强房企已入局长租公寓，市场参与度不断提升。今年22城首批土地集中出让，其中涉及租赁的地块数量达247宗；成交建面达394.4万平方米，预计将增加租赁住房65735套。

需要注意的是，租赁住房业务是大多数房地产企业的短板，在长租公寓上有所投入的企业将率先受益。

值得注意的是，2021年，龙湖集团(00960.HK)将房屋租售、房屋装修升级为主航道业务，与地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务，形成六大主航道并驾齐驱。

8月25日，龙湖集团(00960.HK)披露了2021年中期业绩报告。财报数据显示，龙湖集团上半年合同销售额同比增长28.4%至1426.3 亿元。实现营业收入606.2亿元，同比增长18.5%，其中物业投资业务租金收入47.8亿元，同比增长42.4%；归属于股东的净利润为74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。

在租赁住房航道，龙湖集团上半年实现租金收入10.7 亿元，同比增长45% ，龙湖冠寓开启了盈利元年。

政策利好下

住房租赁专项债券火了

“三道红线”成为监管常态后，房企需持续调解杠杆。与此同时，房企偿债高峰期已经到来。

据领先指数不完全测算，2021年达到房企历史偿债规模极值，将突破万亿大关，偿债总额达12822亿元至16393.2亿元。其中，境内到期债券合计4880.15亿元。

内外因素叠加，房企资金压力大幅增加，但融资环境却在近一步收紧。据同策研究院数据，上半年40典型房企融资总额为3599.64亿元，相比2020年上半年减少超1000亿元，同比大幅下滑23.25%。

因此，如何拓展融资渠道，是不少房企必须思考的问题，住房租赁专项公司债券成为不少企业的选择。

在融资总额收缩的情况下，2021年1至7月，已经有10家房企发行住房租赁专项公司债券超过200亿元，同比增长23%。

住房租赁专项债券成为房企的宠儿，与政策息息相关。

6月29日，发改委出台了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确提出试点行业中包括保障性租赁住房。

7月2日，国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从“全渠道增加保障性租赁住房用地的供给”及“给企业减负“两个方向鼓励企业参与。

发展租赁，能为房企带来双赢。一方面，有利于房企在长租公寓等住房租赁领域进行布局，提高发展速度；另一方面，从目前已经发布的住房租赁专项债券来看，大部分资金用于租赁板块后，允许小部分资金用于补充流动性，也有利于房企调整自身财务结构。

仍以龙湖集团为例，龙湖于2018年3月成功发行国内首单住房租赁专项债券——30亿元五年期住房租赁专项公司债券，票面利率5.6%。此后，龙湖相继发行70亿元专项债，利率位于3.8%-4.98%区间。

2021年上半年。龙湖集团多渠道融资优势进一步凸显，平均借贷成本降至4.21%。8月12日，龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司成功发行30亿元公司债券，其中五年期债券利率仅3.35%，七年期债券利率仅3.70%。

龙湖集团的财务基本面本就较为稳健也持续向好。2021年上半年，龙湖集团净负债率下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍。剔除预收款后，龙湖集团资产负债率为68.3%，保持在合理的区间内。

租赁业务持续发力

成公司业绩新增长点

龙湖集团作为较早涉足租赁行业的公司，如果能把握机遇，将为公司的长期发展带来新增长点。

2016年，龙湖集团开始涉足租赁住房业务；2017年，作为业内首个将租赁住房提升到战略级板块的公司，龙湖实现冠寓首个公寓项目落地，同年完成一线城市全覆盖。

截止2021上半年末，龙湖冠寓累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人，用户满意度达95%，开业大于六个月的房源出租率达95.5%，位居集中式长租公寓品牌指数TOP3。

从开业项目个数的城市能级分布来看，冠寓主要布局于全国一二线城市，已开业城市达到30余个，已开业房间数达到9.4万间，已开业房源规模位居行业TOP3，抗风险能力较强。

除加大对优质重资产项目的获取力度之外，冠寓还积极协助地方政府解决人才安居问题，截至目前，冠寓已在武汉、南京、重庆、深圳、天津等10余个重点城市合作建立40余个人才公寓项目，合计提供2万余套人才住房。

顺势而为，龙湖集团租赁业务未来可期。龙湖集团首席执行官邵明晓也提出，相信在政策支持下，公司预期租赁住房业务每年有望达到30%的增长。